然而，中海在上海中環(huán)的2009年“地王”項目——紫御豪庭精裝修房卻僅僅以5萬元/平方米左右對外銷售，價格僅和上述大寧路街道325街坊地塊的樓板價相當。不差錢的中海為什么低價銷售，很多業(yè)內(nèi)人士直呼看不懂。

　　不過，也有開發(fā)商指出，銷售速度比售價的高低，更能影響樓盤的投資回報水平。中海雖然有機會賣到7萬元/平方米以上的高價，但所需要付出的稅收支出、時間成本和融資成本也會非常高。在這樣的背景下，讓購買者分享更多的物業(yè)升值空間，顯然才是最好的營銷策略。

　　曾經(jīng)“地王”以樓板價賣精裝房

　　作為2009年中海地產(chǎn)70.06億元拿地的地王項目，中海紫御豪庭一直是房地產(chǎn)市場的銷售明星。2012年5月底，在全國樓市尚不明朗的情況下，中海紫御豪庭推出的首批精裝大平層產(chǎn)品，開盤當天即攬金12億元，為低迷的高端住宅市場注入了一針強心劑。10月，二期新品加推，再獲成功追捧，截至12月中旬，項目已累積突破50億元銷售額。

　　 2013年4月，中海紫御世家一套面積為688 的獨立別墅房源，成交單價達15.3萬元/ ，成交總價高達1.05億元，成為當年滬上成交的首套總價過億元的豪宅，同時也是普陀區(qū)首次出現(xiàn)億元豪宅成交。當年9月21日，三期盛大開盤，僅2小時，即創(chuàng)下驚人的22億元總認購額，成功問鼎滬樓市單盤冠軍！不僅創(chuàng)造了上海2013年以來的新開盤最高紀錄，也是2011年以來的認購額之最，榮膺“全國單項目銷售第二”，已經(jīng)成為上海高端豪宅的標桿，更是名符其實的全球頂級貴重資產(chǎn)。

　　然而，在市場一片看好聲中，上海紫御豪庭顯然有望以相對較高的價格對外銷售。但是最新推出的精裝修房銷售價格卻讓人大跌“眼鏡”，精裝修大平層價格也只有50000-55000元/平方米。而這一價格僅僅只是和同地段相近的大寧路街道325街坊土地樓板價相當。

　　事實上，受去年以來上海的新一輪土地價格漲幅推動，上海房地產(chǎn)市場對未來新開樓盤的預期普遍升高。以融創(chuàng)綠城近期獲得的寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)N12-1101單元05-01住宅地塊為例，樓板價達到20150元/平方米，而市場預期這一項目的售價會在36000元/平方米以上。

　　外環(huán)附近的上述地塊的住宅價格都能達到36000元/平方米以上，中環(huán)內(nèi)的住宅項目銷售價格前景更是可觀。世聯(lián)地產(chǎn)華東區(qū)域總經(jīng)理袁鴻昌甚至表示，由于住宅用地供應的稀缺性，未來中環(huán)內(nèi)的項目賣8、9萬元/平方米也不是沒有可能。

　　預測：500萬人的新增需求

　　據(jù)統(tǒng)計，過去10年，上海增長了600萬人口，未來10年還可能增長500萬人，據(jù)調(diào)查，2013年17.8萬上海高校畢業(yè)生中，超過70%希望在上海就業(yè)。而近5年來上海的國民生產(chǎn)總值更是保持著7.5%-10.3%的穩(wěn)定增長。

　　人口密度帶來的居住需求，加上經(jīng)濟發(fā)展帶來的財富資源，帶來源源不斷的居住需求。2013年，上海的商品房市場相較往年總體表現(xiàn)為供銷兩旺，價格延續(xù)增長，上海商品住宅市場 (不含配套房)共供應1103.65萬平方米，環(huán)比2012年增長了13.02%，成交總面積甚至環(huán)比上升了33.91%，而在成交價格方面，均價連續(xù)兩年上漲，漲幅達到7.69%。旺盛的需求和稀缺的土地供給，令上海的房地產(chǎn)價格始終處于上升趨勢。某機構(gòu)最新調(diào)查顯示，多數(shù)上海購房者都認為上海未來房價只會漲不會跌。

　　特別是紫御豪庭所處的大虹橋板塊作為上海經(jīng)濟發(fā)展的第三極，被定位為國際貿(mào)易中心，被稱為稱“下一個浦西陸家嘴”。板塊內(nèi)的長風生態(tài)商務區(qū)作為與中央公園、海德公園相媲美的生態(tài)商務區(qū)，已經(jīng)是上海高端人群居住的頂級生活板塊。

　　吸引他們居住的原因不僅是因為有米高梅國際娛樂中心、國際一流碼頭上海游艇會、宋慶齡幼兒園、華師大四附中(即將開學)、上海市兒童醫(yī)院(已開放)這些頂級的生活配套設施，還因為周邊已經(jīng)開始形成的世界500強入駐的頂級商務區(qū)。在上海，其他同時有上述頂級生活配套和頂級商務配套的地段，住宅售價每平米不會低于8萬元。

　　尤其是據(jù)中海方面介紹，中海紫御豪庭這次推出的是2012年剛開盤時就被搶購一空的340平方米戶型產(chǎn)品。由于這一戶型對景觀視野的要求極高，整個中海紫御豪庭一共只建了兩棟，可以算是整個中海紫御豪庭的“樓王”。此后也將不會再有公寓產(chǎn)品推出。

　　但中海紫御豪庭依然僅僅以50000—55000元/平方米左右的單價對外銷售，不禁讓人疑惑背后的原因。

　　不差錢還要低價賣的原因

　　和那些因為資金緊張而被迫“壯士斷腕”的房地產(chǎn)企業(yè)不同，中海地產(chǎn)因為其香港紅籌房地產(chǎn)上市公司的背景以及財務穩(wěn)健的背景，一直被認為是內(nèi)地房地產(chǎn)公司中最不差錢的開發(fā)商。香港專注內(nèi)地房地產(chǎn)上市企業(yè)研究的分析師一直對中海地產(chǎn)稱贊有加，常常在報紙上重點推薦公司股票。資金顯然不是中海低價銷售紫御豪庭的原因。

　　中房信研究總監(jiān)薛建雄指出，上海房管部門對預售價格的申報審批，限制了開發(fā)商銷售定高價，也許是中海紫御豪庭以相對低價賣房的原因。

　　而另一位業(yè)內(nèi)人士則表示，國家對土地增值稅的征收、清算越來越嚴格。由于土地增值稅是按累進制計征銷售價格和成本間的差價，定價越高，毛利越高，要繳的土地增值稅也就越多。

　　更何況開發(fā)商衡量一個項目的業(yè)績，不是看毛利率有多少，而更關(guān)注內(nèi)部回報率的水平。通常決定內(nèi)部回報率有兩個關(guān)鍵因素，一是項目扣除各類稅費成本的凈利潤，第二個就是銷售周期。銷售周期越短，投資回報水平也就越高，對股東就越有利。

　　特別是香港的投資者，比內(nèi)地股民對內(nèi)部回報率更為看重。很多房地產(chǎn)公司雖然銷售毛利水平遠超過同行，但就是因為回報率水平偏低，最終導致股價大大低于凈資產(chǎn)。

　　作為老牌的紅籌地產(chǎn)商——中海顯然非常清楚香港股市盛行的“高房價、低股價”現(xiàn)象，不愿意公司一方面高價賣樓，一方面卻面臨公司資產(chǎn)整體縮水的慘痛景象。低價賣房看似向購房者讓了利，實際上也讓中海的股價能持續(xù)有不錯的表現(xiàn)。

　　此前，業(yè)界普遍認為，今年的市場銷售量很難較去年大幅增加，房價大幅上漲的可能性也非常低。在這樣的背景下，開發(fā)商要提升收益率，以相對合理價格快速銷售，顯然是最好的途徑。

　　對購房者來說，中海的低價銷售，也給他們抄底買房的機會。著名經(jīng)濟學家郎咸平說，目前在境內(nèi)購買任何一項投資品，都不如買房子保值。

　　以黃金為例，在2013年“黯然失色”，全年暴跌近三成，創(chuàng)下1981年以來最大年度跌幅，預計未來還將持續(xù)動蕩；股票，且不說風險較大，如果沒有有效政策，也不會有太大的增長動力；而不動產(chǎn)投資，由于所依附的土地資源的稀缺性和不可再生性，使土地的絕對量只會減少，不會增加，從長遠看，供求之間的矛盾，促使土地資源日益緊缺，土地價格不斷走高，相對應的土地上的建筑物價格也不斷上漲。

　　中海紫御豪庭本身的案例，也足以說明上述觀點。2012年，紫御豪庭剛開盤時的售價不到4萬一平米，而現(xiàn)在推出的房源售價已經(jīng)達到了每平米5萬元左右。中海讓購房者分享更多房屋升值空間的做法，讓很多人的資產(chǎn)賬面價值大大提高。

　　尤其是中海的城市別墅產(chǎn)品——紫御世家因為上海有限的城市住宅土地供應，而擁有遠遠優(yōu)于上海外圍地區(qū)的保值、增值能力。同時，周邊應有完善的交通道路網(wǎng)絡，商業(yè)、教育、醫(yī)療、休閑娛樂等配套設施，實現(xiàn)工作、生活兩便利，這些因素導致紫御世家成為高凈值人群最理想的“第一居所”。