一群素不相識(shí)的人，短短一周就組成了多達(dá)333人的QQ群。他們均因北京公積金政策頻頻變化而陷入尷尬境遇，甚至還曾組織集體抗議。不限于這群人，人們的困惑是，調(diào)控究竟是在打擊投資投機(jī)，還是連剛需和改善性需求一并控制？

     兩個(gè)業(yè)內(nèi)人士的對(duì)話或許可以映照。一個(gè)開發(fā)商針對(duì)北京公積金調(diào)整評(píng)價(jià)說，“我左看右看、上看下看，看不出政策的邏輯?！绷硪晃粯I(yè)內(nèi)人士回應(yīng)說，“邏輯很簡(jiǎn)單，就是不讓買房?！?/p>

     一再被誤傷的剛需

     時(shí)間已是晚上十點(diǎn)。北漂陳曉嘩(化名)拖著疲憊的身軀進(jìn)入地鐵。車廂內(nèi)嘈雜不已，她全然感受不到。在京工作近5年的陳曉嘩，買房之路可謂傷痕累累。

     2011年2月16日，北京公布“國(guó)八條”，連續(xù)五年繳納社會(huì)和個(gè)人所得稅的非本市戶籍家庭，限購(gòu)一套住房。陳就在限購(gòu)范圍內(nèi)。直到年，陳曉嘩才具備購(gòu)房資格，但此時(shí)，她一直關(guān)注的某個(gè)樓盤，房?jī)r(jià)比限購(gòu)前足足上漲了9000元/平方米。不僅如此，按照今年3月底北京出臺(tái)的“國(guó)五條”執(zhí)行細(xì)則，如果陳曉嘩購(gòu)買二手房，還要承擔(dān)差額的20%個(gè)人所得稅。免稅的房子，則比其他房子上漲了10-20萬。

     故事并沒有結(jié)束。4月8日，北京市公積金部門發(fā)布新規(guī)，借款人月均收入超北京市職工月平均工資3倍(含)以上的，其月還款額原則上應(yīng)不低于其月收入的50%。2011年北京職工月均工資4672元，即對(duì)于月工資14016元的申請(qǐng)人，其月還款額不得低于7008元。

     稅前月收入15000元左右的陳曉嘩不幸躺中。也就是說，盡管是首套房，如果陳曉嘩想享受公積金貸款優(yōu)惠，她的月供必須在7008元以上。公積金部門給陳的回應(yīng)是，只高不低。這讓陳感受到無比沉重的壓力。

     陳曉嘩算了一筆細(xì)賬?！叭绻率杖?4016元，扣去公積金1682元，養(yǎng)老保險(xiǎn)1008元，醫(yī)療252元，失業(yè)25元，個(gè)稅989元，剩下10060元。月供7008元除公積金3364元外，最低還款額為3644元，月收入還剩6416元。鑒于二手房稅高，目前最好買新房。但新房一般得2年后入住，租房一居3500，只剩2916元生活費(fèi)，日均97元?！?/p>

     她每月還要給父母寄生活費(fèi)，自己其他日常支出尚未計(jì)算。另外，陳的收入并不穩(wěn)定，有的月份較高，有的月份極低。類似陳曉嘩這樣的購(gòu)房者很多。她說，自己理解公積金部門的初衷，但針對(duì)高收入人群劃定的線不夠科學(xué)，缺乏充分的民意調(diào)研。

     陳曉嘩屬于典型的被誤傷的首套房剛需。此次北京公積金新政被誤傷的人群，更多是偏剛性的改善性需求。3月25日起，從以往的“認(rèn)房不認(rèn)貸”調(diào)整為“認(rèn)房又認(rèn)貸”。即便名下無房，但如果有過貸款記錄或者有過公積金購(gòu)房提取記錄，仍被認(rèn)定為二套房，首付七成，上調(diào)至1.1倍。

     目的就是降成交量？

     根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，目前二手房市場(chǎng)上改善性需求占比約為45%，其中買一賣一的置換需求約占36%。也就是說，超過三分之一的購(gòu)房需求首付從30%迅速提至60%。

     鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，北京公積金新規(guī)對(duì)高收入人群限制貸款，是為了加速其還款，少占用公積金。但費(fèi)解的是，“一般使用公積金貸款的都是剛性需求，這部分人群本應(yīng)被保護(hù)，不懂政府為何作出諸多限制？”

     不動(dòng)產(chǎn)分析師張磊認(rèn)為，對(duì)所謂“高收入人群”進(jìn)一步限制貸款，體現(xiàn)了北京市此輪調(diào)控以來的一貫原則：對(duì)住房需求不再鼓勵(lì)，而換之以“堵”的精神。北京市要求將其月收入的50%用于還公積金貸款，足以嚇退一批剛剛符合此要求的中等收入以上購(gòu)房群體，從而緩解需求壓力。這其實(shí)也是國(guó)家此輪調(diào)控樓市的重要原則。隨著限購(gòu)效應(yīng)的遞減，供求緊張對(duì)房?jī)r(jià)帶來的壓力仍相當(dāng)大。堵住部分需求，也是不得已而為之。但客觀地說，這種防堵措施，會(huì)傷害一部分剛性需求，不是市場(chǎng)化的應(yīng)有之舉。

     同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，既然政策層面明確提出今年鼓勵(lì)改善型需求入市，那后續(xù)細(xì)化執(zhí)行政策就不應(yīng)該出現(xiàn)與之相悖的結(jié)果。否則，就顯得政府調(diào)控政策思路混亂，沒有依據(jù)。新規(guī)只不過是將現(xiàn)有需求后置，并不是根治的方法。

     林倩認(rèn)為，目前的政策只會(huì)讓供應(yīng)更少?！?0%凍結(jié)二手房市場(chǎng)流通，對(duì)單身進(jìn)一步限購(gòu)也會(huì)減少房源上市。對(duì)于一個(gè)擁有兩套房的京籍單身而言，她肯定不會(huì)輕易賣房了，因?yàn)橘u了她再也買不了?！?亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴記者，目前使用公積金貸款的人群占比很少，公積金政策的收緊對(duì)于成交量以及房?jī)r(jià)影響并不大。公積金貸款一般最多貸80萬，使用公積金貸款的總房款總價(jià)在120萬左右，這樣的房子在北京已是六環(huán)外了。

     令陳曉嘩疑惑的是，調(diào)控不惜誤傷剛需和改善性需求，但實(shí)際上投資投機(jī)卻未必堵得住。她身邊一位朋友，實(shí)際擁有兩套房，但產(chǎn)權(quán)均在女方名下。這位朋友一直沒有去派出所更新戶口本資料，男方仍然算單身。由于民政局并未與建委聯(lián)網(wǎng)，他們不需要假離婚就可以再新購(gòu)一套房，甚至還能享受首套房公積金貸款優(yōu)惠。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這種情況并非孤例。

     中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉稱，如今的投資投機(jī)占比并不高，主流是剛需和改善性需求。如果不調(diào)剛需，房?jī)r(jià)就不會(huì)跌；如果不調(diào)改善性需求，房?jī)r(jià)就不會(huì)停漲。林倩也認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)不是抑制投資投機(jī)，目的就是讓成交量下降?！斑@一次，為政策歡呼的不多，反而爭(zhēng)議很多。主要原因是，當(dāng)下是賣方強(qiáng)勢(shì)的市場(chǎng)。在這種背景下，在流通稅方面做文章，短期內(nèi)人們看到的只是增加了買方的實(shí)際負(fù)擔(dān)?！彼A(yù)測(cè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將經(jīng)歷一段時(shí)間的陣痛期。

     業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果政策堅(jiān)持在只堵不疏的思路上越走越遠(yuǎn)，就只能在抑制需求上不斷極端化，可惜至今未真正影響房地產(chǎn)的市場(chǎng)預(yù)期。到了重新思考政策思路的時(shí)候了。