根據(jù)《違反〈北京市城市規(guī)劃條例〉行政處罰辦法》的規(guī)定，對于未經(jīng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃指標(biāo)的單位，將處以3萬元以上10萬元以下的罰款，同時(shí)在6個(gè)月至2年的時(shí)間內(nèi)，不得在北京承攬相關(guān)業(yè)務(wù)。專家認(rèn)為，就算被查處，開發(fā)商最多面臨幾萬元的罰款，這對開發(fā)商而言影響很小

　　法治周末見習(xí)記者 馬金順

　　為什么被叫停的商改住現(xiàn)象不但沒有消失，反而層出不窮？商改住樓盤吸引購房者的原因是什么？開發(fā)商為何能夠繞開監(jiān)管層的審核，做到商改住？如何才能解決這一亂象？

　　對此，北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波認(rèn)為，商改住亂象的存在，真正要檢討的應(yīng)該是供地層面，這很大程度上是政府規(guī)劃與市場脫節(jié)的原因造成的，政府從大的功能布局方面考慮，某些區(qū)域應(yīng)該配套建設(shè)一些商業(yè)辦公，但實(shí)際市場缺少消費(fèi)需求，開發(fā)商只能改建為住宅才能實(shí)現(xiàn)銷售。

　　“不過，在現(xiàn)有的政策體制下，未來一段時(shí)間內(nèi)商改住現(xiàn)象不會(huì)絕跡。限購原因造成住宅成交下行，商業(yè)辦公立項(xiàng)產(chǎn)品因其不限購、總價(jià)低，存在一定的市場需求。”樓建波說。

　　商改住樓盤的“吸引力”

　　樓建波認(rèn)為，商改住現(xiàn)象屢禁不止的原因主要是有利益、有市場。如果老百姓都不去買這類房產(chǎn)，沒有市場，這種現(xiàn)象就不會(huì)存在，但說到底，還是當(dāng)前政策所致。

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓表示，商改住存在的原因主要是在調(diào)控周期之內(nèi)，由于市場環(huán)境不好，商業(yè)項(xiàng)目可能出現(xiàn)空置導(dǎo)致資金緊張，為了適應(yīng)市場需求，開發(fā)商推出高檔商業(yè)類公寓打政策擦邊球。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴法治周末記者：“商改住項(xiàng)目最大的吸引力就在于自住、投資皆可，而且不受限購政策限制。”

　　位于朝陽北路的朝北8080項(xiàng)目的一位銷售人員告訴法治周末記者：“除了商住兩用外，小戶型是此類房產(chǎn)房受歡迎的另一個(gè)重要原因。這種房產(chǎn)面積一般是30多平方米、40多平方米、50多平方米。”

　　據(jù)該銷售人員介紹，選擇此類項(xiàng)目的客戶，一部分是投資類人群，另外一部分是受限購政策或經(jīng)濟(jì)能力限制的年輕人。

　　在大興區(qū)魏善莊北京城建？北京密碼看房時(shí)，一位看房團(tuán)成員告訴法治周末記者：“受限購政策的影響，外地人在北京買不了普通住宅房，只能買這種房，不過60平方米，還是精裝修，挺好的。兩層怎么也得有100平方米，并且是三居室，把父母接過來正合適。”

　　“LOFT都有買一層送一層的優(yōu)勢，超過150%的空間利用率，是傳統(tǒng)平層住宅無法比擬的。躍層居住模式可以媲美小別墅，這是很多年輕人非常喜愛的居住形態(tài)。”謝逸楓說。

　　法治周末記者在走訪多家樓盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商似乎也抓住了購房者的心理，銷售的賣點(diǎn)均是“總價(jià)低”“不限購”“買一層得兩層”等。

　　違規(guī)成本低

　　“除了上述有市場需求外，政府的規(guī)劃不合理、開發(fā)商的違規(guī)成本低也是商改住現(xiàn)象屢禁不止的重要原因。如果明知規(guī)劃是商業(yè)用地，而老百姓還愿意去買那些房子，就說明規(guī)劃有問題。”樓建波說。

　　中國城市發(fā)展國策專家委員會(huì)委員陳寶存對此表示贊同，他告訴法治周末記者：“商改住其實(shí)是個(gè)怪胎，這怪胎的產(chǎn)生是因?yàn)橐?guī)劃的不合理。目前商業(yè)用地供應(yīng)過量，造成了市場和規(guī)劃方面不合拍，就出現(xiàn)了很多問題。”

　　據(jù)樓建波介紹，如果項(xiàng)目被查出違規(guī)，目前對于開發(fā)商的處罰也僅限于罰款和以后拿地會(huì)受到限制兩個(gè)方面。

　　據(jù)法治周末記者了解，根據(jù)《違反〈北京市城市規(guī)劃條例〉行政處罰辦法》的規(guī)定，對于未經(jīng)規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃指標(biāo)的單位，將處以3萬元以上10萬元以下的罰款，同時(shí)在6個(gè)月至2年的時(shí)間內(nèi)，不得在北京承攬相關(guān)業(yè)務(wù)。

　　陳寶存認(rèn)為，就算被查處，開發(fā)商最多面臨幾萬元的罰款，這對開發(fā)商而言影響很小。

　　首創(chuàng)？悅都匯一位銷售人員和法治周末記者算了一筆賬：城建？北京密碼LOFT產(chǎn)品均價(jià)1.7萬元/平方米，開發(fā)商拿地價(jià)是6000元/平方米，去掉5000元/平方米的建筑成本，還有6000元/平方米的利潤。

　　對此，樓建波認(rèn)為，商改住現(xiàn)象肯定是違規(guī)行為，執(zhí)法部門應(yīng)該加大執(zhí)法力度，見一個(gè)罰一個(gè)。

　　僅靠遏制需求難達(dá)目的

　　在陳寶存看來，私改規(guī)劃僅靠遏制是不行的。

　　“商改住是源于消費(fèi)者對住宅的需求，如果僅靠抑制商改住的需求，是很難達(dá)到目的的，而應(yīng)該平衡住宅用地和商業(yè)用地的供應(yīng)，這就要靠政府來進(jìn)行整體的規(guī)劃了。”陳寶存說。

　　樓建波認(rèn)為，要想減少商改住現(xiàn)象的出現(xiàn)，從政策上來講，政府在供地規(guī)劃方面做得應(yīng)更科學(xué)一些，要增加住宅的供應(yīng)量；從法律方面來說，要加強(qiáng)監(jiān)管，加大處罰力度，嚴(yán)格執(zhí)法，但是，要有個(gè)度，給買不了住宅房的那類人群，留下一定的生存空間；最后，加強(qiáng)宣傳，明確告知購房者購買這類房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也表示，商改住現(xiàn)象的出現(xiàn)說明市場是不完善的。市場不完善導(dǎo)致很多人選擇這種規(guī)避政策的房子，在限購政策下，很多人沒法買住宅，只能買這種產(chǎn)品，無形中等于增加了購房人的成本，這需要政策的反思。

　　“商改住現(xiàn)象不會(huì)維持太久。因?yàn)殡S著商業(yè)寫字樓租金價(jià)格的不斷提高，開發(fā)商就會(huì)轉(zhuǎn)而熱衷做商業(yè)辦公項(xiàng)目。如果開發(fā)商能從商業(yè)項(xiàng)目中獲利，那么也就不會(huì)開發(fā)更多商改住項(xiàng)目了。并且，消費(fèi)者的行為也更趨向理性，會(huì)更多地關(guān)注商改住與住宅的差異，如水、電價(jià)格方面的差異等。而且商改住存在的隱患也會(huì)逐步顯現(xiàn)。”陳寶存說。?