?? 近日，全球商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達和全球住宅地產(chǎn)龍頭萬科宣布建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。這是被稱作“巨無霸”的兩大房企的首次聯(lián)合，有業(yè)內(nèi)人士稱，兩大房企合作象征著我國房地產(chǎn)市場進入新時期，但由于二者在行業(yè)內(nèi)均擁有絕對話語權(quán)，雙方的融合引領(lǐng)或?qū)⒊蔀楹献鞒晒εc否的關(guān)鍵因素。
不少業(yè)內(nèi)人對此次合作比較看好。CRIC研究中心朱一鳴認為，兩萬合作將提升二者拿地議價能力。尤其是對于三四線城市的地方政府來說，同時引入萬科和萬達兩大龍頭品牌的意義重大，品牌效應(yīng)的疊加增加了兩萬與地方政府談判的籌碼，也有利于對大體量區(qū)域開發(fā)模式的嘗試。海外方面，二者則能夠進行雙方互補，取得更廉價、更好的地塊。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“萬萬合作”其實是代表了行業(yè)趨勢和目前面臨的行業(yè)挑戰(zhàn)。目前土地市場競爭激烈，雖然雙方均提及合作的廣度與深度，但對于房地產(chǎn)市場來說，不論是住宅開發(fā)領(lǐng)域還是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，面臨的主要問題依然是土地價格、資金價格上漲迅速，吞噬利潤。所以兩大巨頭的合作根本是為了拿地，廉價拿地，拿合適的土地。盡可能降低拿地成本、規(guī)避投資開發(fā)風(fēng)險，優(yōu)化市場資源配置。
張大偉認為，出現(xiàn)這種情況的主要原因是房地產(chǎn)市場進入新常態(tài)，2014年房地產(chǎn)上市企業(yè)的凈利潤率平均為10.3%，而在2013年凈利潤高達11.7%。2014年年報顯示，企業(yè)的盈利能力大幅下調(diào)。
以萬科為例，作為行業(yè)龍頭也面臨著較大去庫存壓力。萬科2014年年報顯示，2014年萬科存貨為3177億元，居上市房企榜首。而其存貨比從2013年的5.3%上升至2014年的7.14%。與2013年相比，2014年年報顯示，部分城市房價、地價調(diào)整幅度較大，公司根據(jù)市場情況對溫州龍灣花園、煙臺海云臺、唐山紅郡、撫順金域藍灣等6個可能存在風(fēng)險項目計提存貨跌價準(zhǔn)備 7.64 億元。該等存貨跌價準(zhǔn)備影響本報告期稅后凈利潤6.74億元，影響歸屬于母公司所有者的凈利潤5.68億元。在此影響下，萬科凈資產(chǎn)收益率繼續(xù)攤薄，2012-2013年，公司全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率達到19.66%，而2014年萬科全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為17.86%。
或許中心舊城改造才是兩萬的合作目的。萬達集團股份有限公司董事長王健林也在發(fā)布會上透露，雙方合作絕不僅限于萬達廣場周邊土地的開發(fā)，“政府也需要整片需要改造，棚戶區(qū)和舊區(qū)改造，可能雙方就走到一起了。如果不是那樣的話，我們還會走我們的輕資產(chǎn)，他們還繼續(xù)拿地，這是一個模式。”
“與保障房基本不賺錢相比，棚戶區(qū)往往處于城市中心區(qū)的老舊房屋，地段好，拆完重建土地增值明顯，商業(yè)開發(fā)價值大，更容易吸引非政府資金參加，也容易更快速地啟動。”首席經(jīng)濟學(xué)家曾如是表示。
但對話語權(quán)的控制或是未來阻礙二者合作的難點。“作為行業(yè)龍頭，萬科與萬達均對各自領(lǐng)域的歷史發(fā)展起到了不可代替的作用，行業(yè)地位品牌價值等同。合作后，雙方要面臨新項目的協(xié)調(diào)布局、出資比例、利潤水平及分配等問題，當(dāng)萬達王健林的戰(zhàn)略果斷性及執(zhí)行力，遇上萬科職業(yè)經(jīng)理人的全面權(quán)衡及相互制衡，將產(chǎn)生怎樣的化學(xué)反應(yīng)？”某業(yè)內(nèi)人士說道。
朱一鳴也指出，雙方原有布局不同，萬達以三四線城市的新城為主，萬科則以一二線城市為主。雖萬科總裁郁亮說此次雙方合作主要位于三四線城市。但若布局三四線城市與萬科以往戰(zhàn)略不符，也則會為住宅銷售帶來壓力和不確定性，且“三四線”在資本市場上并不受寵，作為一家上市企業(yè)，萬科的股東是否會同意？因此，萬科未必會參與到每一個萬達未來計劃進入的三四線城市項目中。
萬科2014年報就顯示，2014年萬科對于土地投資的態(tài)度保持審慎，100%權(quán)益拿地金額約435億元，占同期合同銷售金額的20%，遠低于2013年的63%，甚至接近2008年的投資低點。100%權(quán)益拿地建面897萬平方米，占同期合同銷售面積的50%，是歷史新低。而萬科新增項目中，報告顯示，2014年全年萬科新增41個項目，三四線城市占比不足5%。具體來講，2014年的39處土地投資中，僅有2處位于三線城市（分別是廊坊和珠海），17處位于二線城市（其中有14處位于省會城市，非省會城市的3處位于嘉興和青島），15個位于一線城市。
萬科萬達確實屬于強強合作，但在各方影響下，雙方合作是否能落到實處，目前仍不得而知。“萬科會干的萬達也會干，萬科不會干的萬達也不會干。房地產(chǎn)公司的合作和轉(zhuǎn)型，大勢所趨，但要尋找互補的合作伙伴”。董事長()說道。
不少業(yè)內(nèi)人對此次合作比較看好。CRIC研究中心朱一鳴認為，兩萬合作將提升二者拿地議價能力。尤其是對于三四線城市的地方政府來說，同時引入萬科和萬達兩大龍頭品牌的意義重大，品牌效應(yīng)的疊加增加了兩萬與地方政府談判的籌碼，也有利于對大體量區(qū)域開發(fā)模式的嘗試。海外方面，二者則能夠進行雙方互補，取得更廉價、更好的地塊。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“萬萬合作”其實是代表了行業(yè)趨勢和目前面臨的行業(yè)挑戰(zhàn)。目前土地市場競爭激烈，雖然雙方均提及合作的廣度與深度，但對于房地產(chǎn)市場來說，不論是住宅開發(fā)領(lǐng)域還是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，面臨的主要問題依然是土地價格、資金價格上漲迅速，吞噬利潤。所以兩大巨頭的合作根本是為了拿地，廉價拿地，拿合適的土地。盡可能降低拿地成本、規(guī)避投資開發(fā)風(fēng)險，優(yōu)化市場資源配置。
張大偉認為，出現(xiàn)這種情況的主要原因是房地產(chǎn)市場進入新常態(tài)，2014年房地產(chǎn)上市企業(yè)的凈利潤率平均為10.3%，而在2013年凈利潤高達11.7%。2014年年報顯示，企業(yè)的盈利能力大幅下調(diào)。
以萬科為例，作為行業(yè)龍頭也面臨著較大去庫存壓力。萬科2014年年報顯示，2014年萬科存貨為3177億元，居上市房企榜首。而其存貨比從2013年的5.3%上升至2014年的7.14%。與2013年相比，2014年年報顯示，部分城市房價、地價調(diào)整幅度較大，公司根據(jù)市場情況對溫州龍灣花園、煙臺海云臺、唐山紅郡、撫順金域藍灣等6個可能存在風(fēng)險項目計提存貨跌價準(zhǔn)備 7.64 億元。該等存貨跌價準(zhǔn)備影響本報告期稅后凈利潤6.74億元，影響歸屬于母公司所有者的凈利潤5.68億元。在此影響下，萬科凈資產(chǎn)收益率繼續(xù)攤薄，2012-2013年，公司全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率達到19.66%，而2014年萬科全面攤薄的凈資產(chǎn)收益率為17.86%。
或許中心舊城改造才是兩萬的合作目的。萬達集團股份有限公司董事長王健林也在發(fā)布會上透露，雙方合作絕不僅限于萬達廣場周邊土地的開發(fā)，“政府也需要整片需要改造，棚戶區(qū)和舊區(qū)改造，可能雙方就走到一起了。如果不是那樣的話，我們還會走我們的輕資產(chǎn)，他們還繼續(xù)拿地，這是一個模式。”
“與保障房基本不賺錢相比，棚戶區(qū)往往處于城市中心區(qū)的老舊房屋，地段好，拆完重建土地增值明顯，商業(yè)開發(fā)價值大，更容易吸引非政府資金參加，也容易更快速地啟動。”首席經(jīng)濟學(xué)家曾如是表示。
但對話語權(quán)的控制或是未來阻礙二者合作的難點。“作為行業(yè)龍頭，萬科與萬達均對各自領(lǐng)域的歷史發(fā)展起到了不可代替的作用，行業(yè)地位品牌價值等同。合作后，雙方要面臨新項目的協(xié)調(diào)布局、出資比例、利潤水平及分配等問題，當(dāng)萬達王健林的戰(zhàn)略果斷性及執(zhí)行力，遇上萬科職業(yè)經(jīng)理人的全面權(quán)衡及相互制衡，將產(chǎn)生怎樣的化學(xué)反應(yīng)？”某業(yè)內(nèi)人士說道。
朱一鳴也指出，雙方原有布局不同，萬達以三四線城市的新城為主，萬科則以一二線城市為主。雖萬科總裁郁亮說此次雙方合作主要位于三四線城市。但若布局三四線城市與萬科以往戰(zhàn)略不符，也則會為住宅銷售帶來壓力和不確定性，且“三四線”在資本市場上并不受寵，作為一家上市企業(yè)，萬科的股東是否會同意？因此，萬科未必會參與到每一個萬達未來計劃進入的三四線城市項目中。
萬科2014年報就顯示，2014年萬科對于土地投資的態(tài)度保持審慎，100%權(quán)益拿地金額約435億元，占同期合同銷售金額的20%，遠低于2013年的63%，甚至接近2008年的投資低點。100%權(quán)益拿地建面897萬平方米，占同期合同銷售面積的50%，是歷史新低。而萬科新增項目中，報告顯示，2014年全年萬科新增41個項目，三四線城市占比不足5%。具體來講，2014年的39處土地投資中，僅有2處位于三線城市（分別是廊坊和珠海），17處位于二線城市（其中有14處位于省會城市，非省會城市的3處位于嘉興和青島），15個位于一線城市。
萬科萬達確實屬于強強合作，但在各方影響下，雙方合作是否能落到實處，目前仍不得而知。“萬科會干的萬達也會干，萬科不會干的萬達也不會干。房地產(chǎn)公司的合作和轉(zhuǎn)型，大勢所趨，但要尋找互補的合作伙伴”。董事長()說道。
