上海6月8日電 （徐倩）當(dāng)眾籌成為房企的融資渠道的時(shí)候，一場(chǎng)真正的變革就要來(lái)臨了。
今日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在官網(wǎng)上宣布，由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、快錢(qián)公司聯(lián)手打造的萬(wàn)達(dá)互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)正式落地，雙方共同推出中國(guó)首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目“穩(wěn)賺1號(hào)”。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)預(yù)期該產(chǎn)品的合計(jì)年化收益率可達(dá)12%以上。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)表示，上述項(xiàng)目募集到的資金直接注入到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的建設(shè)之中，支持集團(tuán)實(shí)現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的持續(xù)快速擴(kuò)張，加速集團(tuán)向輕資產(chǎn)的服務(wù)型企業(yè)轉(zhuǎn)型。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)模式的步伐在加快，眾籌是其獲取零碎的投資資金的一個(gè)重要方面，是后續(xù)讓投資資金介入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。而從具體項(xiàng)目層面看，萬(wàn)達(dá)其實(shí)還是希望加快萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的復(fù)制，所以這會(huì)帶來(lái)此類金融模式的創(chuàng)新。”
“穩(wěn)賺1號(hào)”是否“穩(wěn)賺”？
作為萬(wàn)達(dá)互聯(lián)網(wǎng)金融的首發(fā)產(chǎn)品，“穩(wěn)賺1號(hào)”以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為基礎(chǔ)，起始投資金額僅為1000元，募集資金將直接投向各地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)。
據(jù)了解，“穩(wěn)賺1號(hào)”的期限不超過(guò)7年，它的收益由兩部分構(gòu)成，一是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目的租金收益，每年派發(fā)，大約年均能達(dá)到6%；二是投資物業(yè)的增值收益，在退出項(xiàng)目時(shí)一次性發(fā)放。萬(wàn)達(dá)的方案顯示，資產(chǎn)包在3年之后可選擇REITs或其他形式上市，這樣的話物業(yè)增值部分的收益能達(dá)到年化14%的水平，如果不選擇上市，滿七年后萬(wàn)達(dá)將回購(gòu)物業(yè)或者由第三方收購(gòu)，這樣的話物業(yè)增值收益能達(dá)到6%。兩部分收益相加，預(yù)期年化收益在12%-20%之間。如果7年投資期限太長(zhǎng)，投資者想變現(xiàn)，快錢(qián)也開(kāi)放了轉(zhuǎn)讓功能，項(xiàng)目成立三個(gè)月起投資者即可選擇流通變現(xiàn)。
“12%的年化收益率在互聯(lián)網(wǎng)中屬于一般水平，根據(jù)網(wǎng)貸之家5月份研究數(shù)據(jù)顯示，互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的綜合年化收益率在14.5%。” 網(wǎng)貸之家分析師張葉霞表示。
“就目前的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品來(lái)講，眾籌還是一個(gè)新興的形式，從萬(wàn)達(dá)的7年期限來(lái)看，收益率并不算高，而且7年間對(duì)投資者來(lái)講還是有一定風(fēng)險(xiǎn)的，比如政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槲磥?lái)7年商業(yè)地產(chǎn)的走向和租金回報(bào)率尚無(wú)法預(yù)測(cè)，而且中途項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)是否成功也是疑問(wèn)。”中信騰牛網(wǎng)總經(jīng)理黃海旻分析稱。
至于“穩(wěn)賺1號(hào)”是否能夠“穩(wěn)賺”，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，關(guān)鍵因素還是取決于萬(wàn)達(dá)商鋪的租金回報(bào)率。
“一般來(lái)說(shuō)，基于目前一二線城市商業(yè)項(xiàng)目而進(jìn)行的眾籌項(xiàng)目，其實(shí)收益率是完全可以保證的。此類項(xiàng)目主要是旺鋪，而且物業(yè)本身也處于一個(gè)增值的過(guò)程，所以眾籌產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)量會(huì)比較大，中途轉(zhuǎn)手此類金融產(chǎn)品的便利程度也很大。而在目前渠道下沉或者說(shuō)商業(yè)項(xiàng)目逐漸滲透到三四線城市中，那么就要警惕相關(guān)項(xiàng)目能否得到足夠的消費(fèi)者的支撐，否則眾籌項(xiàng)目其實(shí)也需要房企自身貼息。”嚴(yán)躍進(jìn)分析稱。
對(duì)于商鋪的收益率，嚴(yán)躍進(jìn)稱：“目前，一線城市正常情況下可以做到年化收益率約15%的水平，而三四線城市中，市區(qū)地段好的能夠做到20%，因?yàn)榈貎r(jià)明顯偏低，而且人員比較密集。而郊區(qū)則在個(gè)位數(shù)水平，甚至是負(fù)的收益率。”
而未來(lái)7年商業(yè)地產(chǎn)的走向如何，也是未知數(shù)。由此來(lái)看，“穩(wěn)賺1號(hào)”是否“穩(wěn)賺”還是一個(gè)迷局。
據(jù)悉，“穩(wěn)賺1號(hào)”將通過(guò)快錢(qián)平臺(tái)jr.99bill.com及“快錢(qián)錢(qián)包APP”限額發(fā)售，募集期為2015年6月12日至6月15日。
“1000個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”的融資困境
其實(shí)，以眾籌的形式募集資金用來(lái)建設(shè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其更大的意義在于融資渠道的創(chuàng)新。
今年年初，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林對(duì)外透露：“通過(guò)輕資產(chǎn)的模式，萬(wàn)達(dá)將在2020年之前開(kāi)業(yè)400個(gè)至500個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，爭(zhēng)取到2025年時(shí)開(kāi)業(yè)1000個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。”
那么，1000個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的宏愿需要多少資金來(lái)支撐呢？
根據(jù)2014年大連地產(chǎn)的年報(bào)顯示，其商鋪每平方米的成本約在1萬(wàn)元。如果以一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)20萬(wàn)平方米來(lái)計(jì)算，那么投資建設(shè)一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的成本在于20億元。那么，投資1000個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的總成本將高達(dá)2萬(wàn)億。按照10年來(lái)計(jì)算，也就是說(shuō)，每年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)需要募集資金2千億。
如果單從現(xiàn)金流來(lái)看，年報(bào)顯示，2014年年末萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為863億元，這一年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)銀行貸款、股東出資、債券融資共獲得538億元。也就是說(shuō)，每年尚有超過(guò)1千億的流動(dòng)資金缺口需要填補(bǔ)。
顯然，以傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式顯然無(wú)法撬動(dòng)萬(wàn)億級(jí)別的投資，輕資產(chǎn)成為了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)轉(zhuǎn)型的方向。
王健林不久前在深交所發(fā)表的演講解釋了萬(wàn)達(dá)“輕資產(chǎn)”的含義：“投資建設(shè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，全部資金別人出，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理，使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌和萬(wàn)達(dá)全球獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)信息化管理‘慧云’系統(tǒng)。所產(chǎn)生的租金收益萬(wàn)達(dá)與投資方按一定比例分成。這是一種全新模式，萬(wàn)達(dá)去年開(kāi)始研發(fā)，現(xiàn)在已開(kāi)始運(yùn)行。這就是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)輕資產(chǎn)模式。”
由此可見(jiàn)，“穩(wěn)賺1號(hào)”就是萬(wàn)達(dá)“輕資產(chǎn)”道路的一次詮釋，所以，“穩(wěn)賺1號(hào)”是否能夠“穩(wěn)賺”，對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)今后的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略也將有重要的指向作用。
今日，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在官網(wǎng)上宣布，由萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、快錢(qián)公司聯(lián)手打造的萬(wàn)達(dá)互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)正式落地，雙方共同推出中國(guó)首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目“穩(wěn)賺1號(hào)”。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)預(yù)期該產(chǎn)品的合計(jì)年化收益率可達(dá)12%以上。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)表示，上述項(xiàng)目募集到的資金直接注入到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的建設(shè)之中，支持集團(tuán)實(shí)現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的持續(xù)快速擴(kuò)張，加速集團(tuán)向輕資產(chǎn)的服務(wù)型企業(yè)轉(zhuǎn)型。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)模式的步伐在加快，眾籌是其獲取零碎的投資資金的一個(gè)重要方面，是后續(xù)讓投資資金介入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。而從具體項(xiàng)目層面看，萬(wàn)達(dá)其實(shí)還是希望加快萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的復(fù)制，所以這會(huì)帶來(lái)此類金融模式的創(chuàng)新。”
“穩(wěn)賺1號(hào)”是否“穩(wěn)賺”？
作為萬(wàn)達(dá)互聯(lián)網(wǎng)金融的首發(fā)產(chǎn)品，“穩(wěn)賺1號(hào)”以萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為基礎(chǔ)，起始投資金額僅為1000元，募集資金將直接投向各地萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)。
據(jù)了解，“穩(wěn)賺1號(hào)”的期限不超過(guò)7年，它的收益由兩部分構(gòu)成，一是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目的租金收益，每年派發(fā)，大約年均能達(dá)到6%；二是投資物業(yè)的增值收益，在退出項(xiàng)目時(shí)一次性發(fā)放。萬(wàn)達(dá)的方案顯示，資產(chǎn)包在3年之后可選擇REITs或其他形式上市，這樣的話物業(yè)增值部分的收益能達(dá)到年化14%的水平，如果不選擇上市，滿七年后萬(wàn)達(dá)將回購(gòu)物業(yè)或者由第三方收購(gòu)，這樣的話物業(yè)增值收益能達(dá)到6%。兩部分收益相加，預(yù)期年化收益在12%-20%之間。如果7年投資期限太長(zhǎng)，投資者想變現(xiàn)，快錢(qián)也開(kāi)放了轉(zhuǎn)讓功能，項(xiàng)目成立三個(gè)月起投資者即可選擇流通變現(xiàn)。
“12%的年化收益率在互聯(lián)網(wǎng)中屬于一般水平，根據(jù)網(wǎng)貸之家5月份研究數(shù)據(jù)顯示，互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品的綜合年化收益率在14.5%。” 網(wǎng)貸之家分析師張葉霞表示。
“就目前的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品來(lái)講，眾籌還是一個(gè)新興的形式，從萬(wàn)達(dá)的7年期限來(lái)看，收益率并不算高，而且7年間對(duì)投資者來(lái)講還是有一定風(fēng)險(xiǎn)的，比如政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槲磥?lái)7年商業(yè)地產(chǎn)的走向和租金回報(bào)率尚無(wú)法預(yù)測(cè)，而且中途項(xiàng)目進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)是否成功也是疑問(wèn)。”中信騰牛網(wǎng)總經(jīng)理黃海旻分析稱。
至于“穩(wěn)賺1號(hào)”是否能夠“穩(wěn)賺”，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，關(guān)鍵因素還是取決于萬(wàn)達(dá)商鋪的租金回報(bào)率。
“一般來(lái)說(shuō)，基于目前一二線城市商業(yè)項(xiàng)目而進(jìn)行的眾籌項(xiàng)目，其實(shí)收益率是完全可以保證的。此類項(xiàng)目主要是旺鋪，而且物業(yè)本身也處于一個(gè)增值的過(guò)程，所以眾籌產(chǎn)品認(rèn)購(gòu)量會(huì)比較大，中途轉(zhuǎn)手此類金融產(chǎn)品的便利程度也很大。而在目前渠道下沉或者說(shuō)商業(yè)項(xiàng)目逐漸滲透到三四線城市中，那么就要警惕相關(guān)項(xiàng)目能否得到足夠的消費(fèi)者的支撐，否則眾籌項(xiàng)目其實(shí)也需要房企自身貼息。”嚴(yán)躍進(jìn)分析稱。
對(duì)于商鋪的收益率，嚴(yán)躍進(jìn)稱：“目前，一線城市正常情況下可以做到年化收益率約15%的水平，而三四線城市中，市區(qū)地段好的能夠做到20%，因?yàn)榈貎r(jià)明顯偏低，而且人員比較密集。而郊區(qū)則在個(gè)位數(shù)水平，甚至是負(fù)的收益率。”
而未來(lái)7年商業(yè)地產(chǎn)的走向如何，也是未知數(shù)。由此來(lái)看，“穩(wěn)賺1號(hào)”是否“穩(wěn)賺”還是一個(gè)迷局。
據(jù)悉，“穩(wěn)賺1號(hào)”將通過(guò)快錢(qián)平臺(tái)jr.99bill.com及“快錢(qián)錢(qián)包APP”限額發(fā)售，募集期為2015年6月12日至6月15日。
“1000個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”的融資困境
其實(shí)，以眾籌的形式募集資金用來(lái)建設(shè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其更大的意義在于融資渠道的創(chuàng)新。
今年年初，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林對(duì)外透露：“通過(guò)輕資產(chǎn)的模式，萬(wàn)達(dá)將在2020年之前開(kāi)業(yè)400個(gè)至500個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，爭(zhēng)取到2025年時(shí)開(kāi)業(yè)1000個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。”
那么，1000個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的宏愿需要多少資金來(lái)支撐呢？
根據(jù)2014年大連地產(chǎn)的年報(bào)顯示，其商鋪每平方米的成本約在1萬(wàn)元。如果以一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)20萬(wàn)平方米來(lái)計(jì)算，那么投資建設(shè)一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的成本在于20億元。那么，投資1000個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的總成本將高達(dá)2萬(wàn)億。按照10年來(lái)計(jì)算，也就是說(shuō)，每年萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)需要募集資金2千億。
如果單從現(xiàn)金流來(lái)看，年報(bào)顯示，2014年年末萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為863億元，這一年，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)銀行貸款、股東出資、債券融資共獲得538億元。也就是說(shuō)，每年尚有超過(guò)1千億的流動(dòng)資金缺口需要填補(bǔ)。
顯然，以傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式顯然無(wú)法撬動(dòng)萬(wàn)億級(jí)別的投資，輕資產(chǎn)成為了萬(wàn)達(dá)集團(tuán)轉(zhuǎn)型的方向。
王健林不久前在深交所發(fā)表的演講解釋了萬(wàn)達(dá)“輕資產(chǎn)”的含義：“投資建設(shè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，全部資金別人出，萬(wàn)達(dá)負(fù)責(zé)選址、設(shè)計(jì)、建造、招商和管理，使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌和萬(wàn)達(dá)全球獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)信息化管理‘慧云’系統(tǒng)。所產(chǎn)生的租金收益萬(wàn)達(dá)與投資方按一定比例分成。這是一種全新模式，萬(wàn)達(dá)去年開(kāi)始研發(fā)，現(xiàn)在已開(kāi)始運(yùn)行。這就是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)輕資產(chǎn)模式。”
由此可見(jiàn)，“穩(wěn)賺1號(hào)”就是萬(wàn)達(dá)“輕資產(chǎn)”道路的一次詮釋，所以，“穩(wěn)賺1號(hào)”是否能夠“穩(wěn)賺”，對(duì)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)今后的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略也將有重要的指向作用。
