1年時(shí)間，泰禾地產(chǎn)借信托讓資金跑了一個(gè)輪回，但輪回結(jié)束，資金的故事卻還遠(yuǎn)沒有結(jié)束。

　　2012年9月拿地，7個(gè)月后發(fā)行信托產(chǎn)品募資，開發(fā)項(xiàng)目動(dòng)工，到11個(gè)月后房屋銷售基本完成，單其中一項(xiàng)銷售額就已經(jīng)超過土地成本，項(xiàng)目不到1年時(shí)間已完成資金周轉(zhuǎn)。在這個(gè)節(jié)點(diǎn)，泰禾選擇提前終止信托計(jì)劃，公告的原因?yàn)樾磐杏?jì)劃的信托目的已實(shí)現(xiàn)。

　　雖然對(duì)于房地產(chǎn)信托來說，信托計(jì)劃提前終止屬于常規(guī)動(dòng)作，但泰禾泉州華大股權(quán)項(xiàng)目的終止并非常見的融資方資金緩解那么簡(jiǎn)單。

　　提前結(jié)束的信托計(jì)劃

　　最近在關(guān)注信托產(chǎn)品信息時(shí)，一個(gè)信托計(jì)劃提前終止的公告吸引了理財(cái)周報(bào)記者的注意。公告稱：“現(xiàn)因信托計(jì)劃信托目的已實(shí)現(xiàn)，應(yīng)融資人申請(qǐng)，根據(jù)信托文件的約定，信托計(jì)劃提前終止，終止日為2014年3月28日。”

　　這款提前終止的信托產(chǎn)品是“中融-泰禾泉州華大股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃(查詢信托產(chǎn)品)”，2013年4月15日正式成立，發(fā)行規(guī)模為14億元。

　　公開資料顯示，該信托計(jì)劃分A、B兩類客戶。

　　B類優(yōu)先級(jí)規(guī)模7億元，由中融信托向投資人募資后，向泉州華大泰禾廣場(chǎng)投資有限公司(泉州華大)增資，持有泉州華大49%的股權(quán)，投資人成為優(yōu)先級(jí)受益人。A類次級(jí)規(guī)模同樣為7億元，由福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以其對(duì)泉州華大的債權(quán)認(rèn)購(gòu)。

　　原計(jì)劃期限上，從第一期信托單位成立至最后一期信托單位期滿總期限不超過27個(gè)月，約定到期日為2015年7月15日。

　　如上述提前終止公告中的描述，信托計(jì)劃成立時(shí)，中融信托即與泉州華大簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，并在產(chǎn)品說明中向投資人提示提前結(jié)束風(fēng)險(xiǎn)：“如第1筆信托單位存續(xù)滿12個(gè)信托月度時(shí)，項(xiàng)目公司決定依據(jù)協(xié)議約定，提前清償受托人屆時(shí)持有的項(xiàng)目公司標(biāo)的債權(quán)，則當(dāng)期各筆信托單位將全部注銷。”

　　“在2012-2013年房地產(chǎn)信托市場(chǎng)提前終止的項(xiàng)目很多，這樣的案例很常見。”一位信托業(yè)內(nèi)人士對(duì)理財(cái)周報(bào)記者表示。

　　另一位房地產(chǎn)信托分析師對(duì)記者分析：“信托計(jì)劃提前終止有兩種可能性，一個(gè)是融資方資金緩解，提前終止借款;另一個(gè)是信托公司或管理人擔(dān)心項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，要求融資方提前終止。一般來講，融資方資金緩解主動(dòng)提出終止的占絕大多數(shù)。”

　　而泉州華大項(xiàng)目不能完全意義上歸屬于以上任何一種可能。

　　同據(jù)資料顯示，該信托資金用于開發(fā)建設(shè)福建省泉州市華大泰禾廣場(chǎng)。該廣場(chǎng)所在的地塊，總用地面積108626平方米，總建筑面積597443平方米。

　　回溯上市公司泰禾集團(tuán)曾披露的公告信息，福州泰禾2012年9月18日在泉州市國(guó)土資源局舉辦的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣會(huì)上，拍得編號(hào)為2012-16號(hào)的地塊面積108626平方米，與泉州華大泰禾廣場(chǎng)總用地面積一致，拍下地塊總價(jià)11.1億元。

　　產(chǎn)品說明中稱，本信托計(jì)劃第一還款來源為投資項(xiàng)目產(chǎn)生的銷售收入。從華大泰禾廣場(chǎng)售樓處的銷售人員處得知，住宅和商鋪均所剩無幾。泉州華大是因銷售情況良好，資金壓力緩解而提前還款嗎

　　一位接近泰禾集團(tuán)的人士向記者透露：“泰禾提前終止該項(xiàng)目是因?yàn)閺钠渌鹑跈C(jī)構(gòu)找到了更便宜的資金，來替換信托募資，便宜資金來自一家資產(chǎn)管理公司。”

　　資金運(yùn)作

　　“以新還舊，是現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)募資到期時(shí)會(huì)采取的一種手段。一般在募資到期但回款沒跟上的情況下使用的比較多。”上述分析師表示，“像泰禾提前終止的項(xiàng)目，也屬于以新還舊的一種。從信托融資的成本更高，泰禾通過這種方式可以降低成本。”

　　從2012年9月11.1億元拿地，7個(gè)月后發(fā)行信托產(chǎn)品募資，開發(fā)項(xiàng)目動(dòng)工，到11個(gè)月后房屋銷售基本完成，根據(jù)泉州華大泰禾廣場(chǎng)所在的泉州市豐澤區(qū)地價(jià)，單住宅面積銷售就可回款14億元。如此，每個(gè)項(xiàng)目不到1年時(shí)間足以完成資金周轉(zhuǎn)。

　　而泰禾集團(tuán)在運(yùn)作一個(gè)項(xiàng)目的同時(shí)，還有多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行。

　　據(jù)理財(cái)周報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，在2013年4月至今的一年內(nèi)成立，現(xiàn)在仍在續(xù)存期內(nèi)，并涉及泰禾集團(tuán)下屬地產(chǎn)項(xiàng)目的集合信托計(jì)劃有8個(gè)，實(shí)際募資規(guī)模總計(jì)102.59億元，其中2014年成立的有3只，共募資59.2億元。

　　其中五礦信托發(fā)行的“泰禾廣場(chǎng)貸款信托”、重慶信托發(fā)行的“中維泰禾信托”等都以此形式運(yùn)作。

　　這些項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)周期從半年到一年不等，但其發(fā)行的信托產(chǎn)品期限平均在24個(gè)月，也就是2年，相當(dāng)于項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)期的2倍。

　　值得注意的是，泰禾集團(tuán)2014年拿地比2013年更為激進(jìn)。1月至今，泰禾集團(tuán)已6次發(fā)布競(jìng)得土地公告。其中除一次由泰禾集團(tuán)出面外，其余分別由福州泰禾和福建中維兩個(gè)子公司運(yùn)作，競(jìng)得土地金額共計(jì)86.77億元，超過2013年上半年的78.92億元。

　　伴隨拿地的是多次股權(quán)質(zhì)押和大額擔(dān)保。

　　2013年三季報(bào)中披露，泰禾集團(tuán)最大控股股東福建泰禾投資有限公司所持有的79.57%股份，99.1%處于質(zhì)押狀態(tài)。

　　最新的對(duì)外擔(dān)保公告顯示，截至3月21日，泰禾集團(tuán)實(shí)際對(duì)外擔(dān)保總額為176.48億元，占公司最近一期(2012年度)經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的785.25%，全部為對(duì)下屬控股公司及下屬公司之間提供的擔(dān)保。而泰禾集團(tuán)的注冊(cè)資本僅有10.17億元。

　　“擔(dān)保額遠(yuǎn)超過注冊(cè)資本，在市場(chǎng)的需求充足，樓市景氣的情況下沒什么問題。一旦樓市不景氣，很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂。”上述分析師表示。

　　《中國(guó)房地產(chǎn)金融2013年度報(bào)告》中，2013年房地產(chǎn)信托新增6848.23億元，比2012年上漲116.49%。同時(shí)，中國(guó)房企海外融資達(dá)4566.25億元，躍居世界第一。

　　在目前房地產(chǎn)信托迎來兌付高峰，房企資金鏈整體承壓，銀行房貸業(yè)務(wù)也趨于謹(jǐn)慎。一向偏好房地產(chǎn)貸款的興業(yè)銀行表示，暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)，停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)。建設(shè)銀行則維持最多新增300億的要求。當(dāng)前的大環(huán)境下，如果現(xiàn)有的平衡被打破，或?qū)⒊霈F(xiàn)一場(chǎng)災(zāi)難。