上海易居房地產(chǎn)研究院的全國(guó)房企資金狀況報(bào)告顯示，2014年第一季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源實(shí)現(xiàn)28731億元，同比增幅由2013年的26.5%降至6.6%，增速比2013年全年回落19.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，利用外資、其它資金同比分別下降33.9%、1.9%，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金分別同比增長(zhǎng)20.4%，9.6%。相比2013年全年，國(guó)內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其它資金的同比增速分別下降12.7個(gè)百分點(diǎn)、66.7個(gè)百分點(diǎn)、11.7個(gè)百分點(diǎn)和30.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　為規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，近來(lái)銀行收緊房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款，并將抗風(fēng)險(xiǎn)能力較弱的中小房企與大型房企區(qū)別對(duì)待。近期監(jiān)管層更是要求銀行做好不良貸款防控工作，要求銀行應(yīng)摸清重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)行業(yè)和重點(diǎn)客戶的風(fēng)險(xiǎn)情況，加強(qiáng)形勢(shì)研判，制定合理的不良貸款余額和比率年度“雙控”目標(biāo)。下半年乃至明年房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款更為艱難，中小房企要做好過(guò)冬準(zhǔn)備。

　　個(gè)人房貸也遭遇寒流，目前各地商業(yè)銀行基本取消了首套房的利率優(yōu)惠，少數(shù)銀行暫停了二套房貸款，且審批嚴(yán)格、貸款周期拉長(zhǎng)，導(dǎo)致購(gòu)房成本提升。房地產(chǎn)銷售速度明顯放緩，去化能力較弱的中小房企資金回籠困難，加劇了資金鏈的緊張度。上市房企一季報(bào)顯示，126家房企今年首季存貨高達(dá)2.01萬(wàn)億元，較去年同期的1.59萬(wàn)億元上升26.17%。

　　受此前超日債券違約、浙江興潤(rùn)置業(yè)貸款違約等事件影響，加之多個(gè)城市接連傳出降價(jià)促銷的消息，海外投資者信心減弱，推高房企海外融資成本，導(dǎo)致內(nèi)地房企海外融資額下降。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-4月，內(nèi)地房企單月海外融資總額分別為86.16億美元、51.75億美元、33.48億美元、14.74億美元，呈逐月遞減趨勢(shì)。就連一向被房企視為救命稻草的信托融資，也因市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大而陷入低迷。信托公司對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資趨于謹(jǐn)慎，對(duì)三四線城市項(xiàng)目信托融資近乎關(guān)閘，更進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)融資方的篩選，多只限于對(duì)一些大型房企提供融資。

　　而在商品房銷售不暢的情況下，中小房企主要融資渠道的房地產(chǎn)私募基金和民間高利貸等則考驗(yàn)著其償付能力。一些中小房企在拿地后，用股權(quán)抵押尋求民間高利貸和私募基金，這些項(xiàng)目融資成本過(guò)高，往往難以經(jīng)得住銷售緩慢的考驗(yàn)。在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，僅今年3月以來(lái)，被曝光的中小房企資金鏈斷裂的案例就有10余起，下半年中小房企資金鏈斷裂的現(xiàn)象將會(huì)更頻繁發(fā)生。

　　如此一來(lái)，中小房企資金鏈愈發(fā)繃緊，對(duì)于高利貸、私募基金等非常規(guī)渠道依賴加深。而大型房企雖然融資暫時(shí)無(wú)憂，但過(guò)往幾年高負(fù)債、高速擴(kuò)張的模式也受到考驗(yàn)，繼續(xù)高歌猛進(jìn)則有可能資金鏈斷裂、招致重挫。

　　有鑒于此，對(duì)于大型房企，尤其是過(guò)去幾年高杠桿、規(guī)?？焖贁U(kuò)張、銷售額達(dá)到數(shù)百億的全國(guó)性房企，雖然資金鏈短期無(wú)憂，但不應(yīng)繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模、通過(guò)提高杠桿促進(jìn)成長(zhǎng)作為主要目標(biāo)，而應(yīng)在規(guī)模與風(fēng)險(xiǎn)之間尋求平衡。而對(duì)于中小型房企，未來(lái)市場(chǎng)空間不大，應(yīng)放棄單純追求利潤(rùn)、盲目擴(kuò)張的模式，轉(zhuǎn)而深耕某一區(qū)域，在部分地區(qū)和局部領(lǐng)域，形成相對(duì)壟斷優(yōu)勢(shì)，或強(qiáng)化產(chǎn)品和經(jīng)營(yíng)特色，在某一特定地產(chǎn)領(lǐng)域形成優(yōu)勢(shì)，如養(yǎng)老地產(chǎn)、新農(nóng)村建設(shè)等。