市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)變化

　　杭州、常州等地接連出現(xiàn)樓盤(pán)降價(jià)銷(xiāo)售現(xiàn)象，使得馬年樓市開(kāi)局顯得步履蹣跚。

　　杭州北海公園項(xiàng)目在春節(jié)后率先打出“直降2000 元” 的口號(hào)，附近天鴻香榭里項(xiàng)目第一時(shí)間跟風(fēng)。此外，常州雅居樂(lè)星河灣項(xiàng)目也遙相呼應(yīng)，宣稱(chēng)降價(jià)幅度高達(dá)5000 元/平方米。雖然這僅僅只是二、三線城市個(gè)別項(xiàng)目的促銷(xiāo)行為，但卻引起了整個(gè)市場(chǎng)的高度關(guān)注。由此引發(fā)關(guān)于房?jī)r(jià)“崩盤(pán)”爭(zhēng)論，包括任志強(qiáng)、王健林等地產(chǎn)大佬也參與了進(jìn)來(lái)。

　　一次在弱市中再正常不過(guò)的降價(jià)促銷(xiāo)行為，緣何會(huì)鬧出這么大的動(dòng)靜？專(zhuān)家分析指出，這是市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)變化引發(fā)的反應(yīng)。有業(yè)內(nèi)人士表示，如果市場(chǎng)本身很火熱的話，這樣一個(gè)消息根本無(wú)法產(chǎn)生如此巨大的反響。而目前市場(chǎng)之所以如此，這說(shuō)明整個(gè)市場(chǎng)的參與者預(yù)期都在發(fā)生變化，購(gòu)房者的預(yù)期在變化，開(kāi)發(fā)商的預(yù)期在變化，金融機(jī)構(gòu)的預(yù)期在變化。

　　冰凍三尺，非一日之寒。目前樓市處于這樣一種環(huán)境中，其實(shí)是之前的一系列變化所產(chǎn)生的結(jié)果。2013 年四季度，受“錢(qián)荒”收緊影響，銀行信貸政策開(kāi)始收緊，不少購(gòu)房者不得不面對(duì)貸不到款，或者審批時(shí)間被延長(zhǎng)的窘境。而就在此時(shí)，包括北京、上海等十多個(gè)城市，迫于房?jī)r(jià)上漲無(wú)法完成年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，加大了調(diào)控力度，比如提高二套房貸首付比例及上浮貸款利率水平，以及提高外地人購(gòu)房門(mén)檻，將一部分需求暫時(shí)排除出去。此外，美國(guó)也在此時(shí)宣布逐步退出QE，資金的回流會(huì)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步“缺血”，從而加深了對(duì)資金短缺的恐慌程度。

　　此外，多地接連出現(xiàn)“空城”現(xiàn)象，也讓市場(chǎng)神經(jīng)進(jìn)一步緊繃。除了鄂爾多斯(600295)等地出現(xiàn)“空城”現(xiàn)象之外，還有報(bào)道稱(chēng)，包括江蘇、河南、湖北、遼寧、云南等地城市均榜上有名。有資料顯示，僅去年，國(guó)內(nèi)就出現(xiàn)了12 座新“鬼城”，在這些城區(qū)內(nèi)，多數(shù)樓房空置率極高，很少有人居住。

　　面對(duì)這樣的變化，很難讓人對(duì)樓市持樂(lè)觀態(tài)度。

　　房?jī)r(jià)沖高接近頂部

　　經(jīng)歷過(guò)去“黃金十年”的樓市，房?jī)r(jià)已經(jīng)接近階段性頂部。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)表明，2013 年北京同比上漲28.33%，廣州、深圳分別上漲27.59%和24.73%，上海漲幅為15.63%。

　　縱觀近十年的變化情況，不難發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)一直處于上升通道中。以北京為例，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)表明，2013 年全市均價(jià)為20658 元/平方米，為歷史最高點(diǎn)。雖然在2010 年至2011 年間，房?jī)r(jià)出現(xiàn)些微震蕩，但幅度極小。此外，包括上海、深圳、重慶、南京、杭州等城市，房?jī)r(jià)均是如此（具體可見(jiàn)表1）。

　　鑒于市場(chǎng)預(yù)期的改變，有業(yè)內(nèi)人士指出，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)接近階段性頂部，再次上漲的動(dòng)力已經(jīng)不足。其實(shí)，部分供需失衡的城市，已經(jīng)走出沖高回落行情，價(jià)格與高點(diǎn)時(shí)期相比出現(xiàn)回落。最為明顯的是溫州，不少溫州市中心二手房?jī)r(jià)格與最高點(diǎn)相比，已經(jīng)腰斬。數(shù)據(jù)也表明，溫州2013 年均價(jià)為16430 元/平方米，相比18403 元/平方米的高位，下滑了10.72%，走出了與國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市不一樣的走勢(shì)。此外，大連房?jī)r(jià)也在火爆的2013 年出現(xiàn)陰跌跡象，全年11151 元/平方米的均價(jià)，同比上一年度幾乎持平，而與2011 年的均價(jià)水平相比，明顯回落，跌幅達(dá)11.5%。

　　表1 國(guó)內(nèi)部分城市近9年來(lái)均價(jià)變化情況（單位：元/平方米）

　　時(shí)間　 北京 上海 深圳 廣州 天津 重慶 南京 杭州 武漢 成都 大連 溫州

　　2013年 23422 24133 21627 14758 10218 6976 12916 21758 6849 9437 11151 16430

　　2012年 20772 22518 18906 14044 10061 6435 10850 18066 6367 8572 11168 18403

　　2011年 21646 22278 18984 13401 9345 6634 12524 21407 6412 9163 12600 17239

　　2010年 20063 21728 20106 12484 9297 5562 11437 22469 6213 7825 11374 13658

　　2009年 14465 16039 14975 9346 7414 4344 7887 14520 5257 5179 8472 13424

　　2008年 13362 13971 12655 9340 6921 4935 6688 14700 5406 5247 7745 -

　　2007年 11850 10556 13417 8599 6116 - - 10609 4412 - 6820 -

　　2006年 7918 9655 9055 6352 4804 - - 8806 3851 - 5656 -

　　2005年 7173 7767 6964 - 4028 - - - - - - -

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院。廣州均價(jià)為剔除保障房。

　　就目前而言，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)否整體沖高回落，目前尚不得而知。不過(guò)市場(chǎng)大多數(shù)看法是，2014 年房地產(chǎn)市場(chǎng)即使保持上漲態(tài)勢(shì)，但漲幅相比2013 年會(huì)大幅下滑；而市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇，尤其部分供大于求的三、四線城市，將會(huì)面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。當(dāng)然，也有悲觀一些的專(zhuān)家認(rèn)為，2014 年房?jī)r(jià)走勢(shì)比較微妙。經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)在接受本刊采訪時(shí)甚至表示，房?jī)r(jià)下跌是大概率事件。

　　專(zhuān)家預(yù)計(jì)，風(fēng)險(xiǎn)最先爆發(fā)出來(lái)的是部分供求矛盾尖銳的城市，尤其是一些高庫(kù)存城市。除了房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)下降的溫州、鄂爾多斯等城市，寧波和東莞兩個(gè)城市也比較危險(xiǎn)。根據(jù)現(xiàn)有的去化速度估算，這兩個(gè)城市的庫(kù)存去化周期分別為74 個(gè)月和46 個(gè)月。另外，青島的去化周期為24個(gè)月，也面臨著不小的去庫(kù)存壓力。

　　持有房產(chǎn)面臨兩難

　　一方面是房?jī)r(jià)上漲難度不小，租金收益率處于最低谷，另一方面卻又不得不面對(duì)高額的轉(zhuǎn)讓成本，以及有可能增加的持有成本，讓投資房產(chǎn)變成了一件相當(dāng)尷尬的事。各地租金收益率普遍偏低，這已成既定事實(shí)。中原地產(chǎn)（集團(tuán)）研究中心提供的數(shù)據(jù)表明，目前包括“北上廣深”的一線城市，以及天津、成都等重點(diǎn)城市，其租金回報(bào)率均在2%左右的低位（如圖所示）。

　　租金收益率偏低現(xiàn)象，其實(shí)已經(jīng)維持了很長(zhǎng)一段時(shí)間。以上海為例，數(shù)據(jù)表明，在2008 年就已經(jīng)跌破3%，隨后便一直在2.1%的低位水平徘徊。此外，北京、廣州、天津等地，也都是如此。雖然其間曾有回升的現(xiàn)象出現(xiàn)，但也僅僅只是“曇花一現(xiàn)”。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)（集團(tuán)）研究中心

　　另一方面，隨著各項(xiàng)稅費(fèi)從嚴(yán)征收，投資房產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，需要承擔(dān)較高的稅負(fù)。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，目前轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，主要負(fù)擔(dān)房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅以及中介傭金，三項(xiàng)相加可達(dá)8%左右（具體可見(jiàn)表2）。如果再考慮到購(gòu)入時(shí)支付的契稅等，稅負(fù)還會(huì)進(jìn)一步加重，所形成的成本會(huì)超過(guò)售價(jià)的10%。這也意味著，按照目前的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算，投資一套房，必須要等到房?jī)r(jià)上漲10%之后才能做到不虧損。

　　表2 賣(mài)方所需承擔(dān)的稅負(fù)和費(fèi)用

　　稅負(fù)或費(fèi)用 稅率或者支付比例 說(shuō)明

　　房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及附加 普通住宅 免交 滿5年

　　成交價(jià)×5.65% 未滿5年

　　非普通住宅 （成交價(jià)－購(gòu)入價(jià)）×5.65% 滿5年

　　成交價(jià)×5.65% 未滿5年

　　個(gè)人所得稅 普通住宅 成交價(jià)×1%或差價(jià)×20% 滿5年（含5年）唯一家庭住宅免交；差價(jià)＝成交價(jià)-購(gòu)入價(jià)-合理費(fèi)用

　　非普通住宅 成交價(jià)×2%or差價(jià)×20%

　　交易手續(xù)費(fèi) 2.5元×建筑面積

　　中介費(fèi) 成交價(jià)×1%

　　此外，隨著房產(chǎn)稅擴(kuò)圍呼聲逐漸變大，持有環(huán)節(jié)的成本還有可能會(huì)上升。目前上海已經(jīng)征收房產(chǎn)稅，其征收范圍為本市非家庭首套房超面積的超出部分（非家庭首套可享受人均60 平方米優(yōu)惠），以及外省市人員新購(gòu)房屋，其計(jì)算公式為：超出部分面積×單價(jià)×70%×0.4%（或0.6%）。假定持有一套面積為120 平方米、總價(jià)500 萬(wàn)元的市中心非普通住宅，就目前而言需要承擔(dān)的房產(chǎn)稅就達(dá)到21000元/年。在未來(lái)，房產(chǎn)稅有望擴(kuò)圍的城市包括北京、杭州等，因此這些城市的房產(chǎn)持有者，可能會(huì)面臨持有成本上升的情形。

　　選擇“炒房”風(fēng)險(xiǎn)在哪

　　當(dāng)行情出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，繼續(xù)持有房產(chǎn)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，除了收益萎縮之外，另外一點(diǎn)就是變現(xiàn)能力的降低有可能會(huì)帶來(lái)不小的麻煩。

　　現(xiàn)階段選擇“炒房”，很有可能會(huì)面臨房?jī)r(jià)不漲或者微漲兩種情形。房?jī)r(jià)不漲，僅靠每年2%左右的租金回報(bào)，“囤房”會(huì)面臨回報(bào)過(guò)低的尷尬情形。如果房?jī)r(jià)保持微漲態(tài)勢(shì)，比如5%，那么加上每年2%左右的租金收益率，持有房產(chǎn)還能實(shí)現(xiàn)7%左右的收益，這也僅僅只是與投資銀行理財(cái)產(chǎn)品相當(dāng)。

　　就目前的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)說(shuō)，除非是房?jī)r(jià)有望大幅上漲，否則都沒(méi)有必要選擇繼續(xù)增持房產(chǎn)。這是因?yàn)樽≌瑢儆诓粍?dòng)產(chǎn)，當(dāng)價(jià)格處于上漲時(shí)期，而且市場(chǎng)處于供不應(yīng)求過(guò)程中時(shí)，成交會(huì)顯得異?；钴S，房產(chǎn)變得“搶手”。而當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，尤其是當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)情況已經(jīng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的前提下，市場(chǎng)觀望氣氛變濃，出售房產(chǎn)會(huì)變成一件相當(dāng)困難的事情，此時(shí)風(fēng)險(xiǎn)加大。

　　交易活躍程度降低，已經(jīng)持續(xù)數(shù)月。根據(jù)2014 年2 月份房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況來(lái)看，中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的43 個(gè)城市中，有超過(guò)8 成城市成交量環(huán)比下跌。其中南昌跌幅最大，達(dá)78.70%。一線城市中，北京、上海等地成交量也出現(xiàn)大幅萎縮情形。如北京2 月住宅成交量環(huán)比下跌66.16%，上海跌幅為36.95%。此前曾傳出降價(jià)消息的杭州，成交量跌幅則達(dá)到57.21%。當(dāng)然，此次成交量下滑，在一定程度上與春節(jié)長(zhǎng)假有著不小的關(guān)系。而就目前的情形來(lái)看，3 月份的交易情況能否出現(xiàn)明顯的改善，目前還很難下結(jié)論。而3 月份的市場(chǎng)走勢(shì)，則很有可能會(huì)為2014 年定下基調(diào)。

　　有調(diào)查顯示，投資者對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心已經(jīng)下降。DTZ 戴德梁行近日發(fā)布的《中國(guó)投資市場(chǎng)信心調(diào)查》顯示，投資者對(duì)近期政府一系列樓市降溫措施非常關(guān)注，他們還對(duì)一些供需狀況惡化的非核心城市的前景產(chǎn)生憂慮。