3月，北京、上海等地再現(xiàn)“土地盛宴”，成交額超百億元。不過(guò)，這波土地市場(chǎng)行情可能將暫告一段落。3月份，在香港和內(nèi)地舉行的多場(chǎng)房企業(yè)績(jī)會(huì)上，多位高管透露，今年在土地市場(chǎng)出手將會(huì)謹(jǐn)慎，其中包括了去年下半年在土地市場(chǎng)屢有驚人手筆的融創(chuàng)、越秀、恒大等房企?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，這些公司開(kāi)始把注意力從土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)向了房企項(xiàng)目并購(gòu)。

     拿地力度減弱/

     ，融創(chuàng)僅在上海一地，就與綠城一起花費(fèi)了超過(guò)40億元的資金購(gòu)買(mǎi)優(yōu)質(zhì)土地。此前有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)去年在土地和項(xiàng)目并購(gòu)中投入了超過(guò)百億元。融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁汪孟德透露，今年公司的拿地策略將會(huì)十分謹(jǐn)慎，“寧可把上百億元的資金放在不用，也不錯(cuò)拿一塊地?！?/p>

     融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌進(jìn)一步透露，今年會(huì)更多留意項(xiàng)目的并購(gòu)機(jī)會(huì)。在土地市場(chǎng)上，僅會(huì)考慮在上海、無(wú)錫等少數(shù)地區(qū)出手；其他一些地區(qū)，比如北京的土地市場(chǎng)已有些過(guò)熱，所以暫不考慮。

     在土地市場(chǎng)上不復(fù)去年兇猛的還有越秀。去年越秀的拿地計(jì)劃高達(dá)54億元，而今年只有34億元。此外，此前新城控股也透露今年拿地的金額將超過(guò)28億元。這對(duì)新城控股來(lái)說(shuō)并不多，去年其在上海嘉定區(qū)拿下的三幅地塊的總價(jià)就達(dá)到17.48億元。

     此外，據(jù)相關(guān)人士透露，今年恒大拿地策略也會(huì)更加慎重，會(huì)選擇更加優(yōu)質(zhì)的地塊購(gòu)買(mǎi)。

     克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，今年3月萬(wàn)科、綠地等典型房企拿地量大幅收縮，同環(huán)比均出現(xiàn)下滑，截至3月24日，房企拿地總建面共計(jì)350.73萬(wàn)平方米，環(huán)比下降63%，同比下降65%，拿地金額為128.04億元，環(huán)比下降65%，同比下降29%。除了保利拿地規(guī)模超百萬(wàn)平方米以外，一向猛拿地的萬(wàn)科僅新增了一幅地塊，遠(yuǎn)洋、金地、恒大等前期拿地規(guī)模較小的企業(yè)補(bǔ)充了少量土儲(chǔ)，7家典型房企沒(méi)有拿地。

     3月多家房企公告項(xiàng)目并購(gòu)/

     事實(shí)上，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商目前并不缺錢(qián)買(mǎi)地。以融創(chuàng)為例，截至2012年年底，融創(chuàng)中國(guó)貨幣資金為112.63億元，同比增長(zhǎng)191%。融創(chuàng)的合作伙伴綠城截至去年底銀行結(jié)余及現(xiàn)金超過(guò)61億元，資產(chǎn)負(fù)債率下降至49.0%，較去年年底的約148.7%有大幅改善。保利、恒大、萬(wàn)科、中海等在內(nèi)的十家典型房企的凈負(fù)債率大幅下降，平均降幅達(dá)21.56個(gè)百分點(diǎn)。這表明企業(yè)在感到調(diào)控對(duì)資金鏈的壓力之后，寄希望于通過(guò)降低負(fù)債水平來(lái)緩解運(yùn)營(yíng)壓力。

     克而瑞的認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商之所以出手謹(jǐn)慎，是因?yàn)樵诤暧^(guān)調(diào)控長(zhǎng)期伴隨的狀態(tài)下，預(yù)計(jì)未來(lái)企業(yè)拿地將以理性為主基調(diào)。

     相比于土地市場(chǎng)的謹(jǐn)慎，開(kāi)發(fā)商在并購(gòu)其他房企項(xiàng)目時(shí)，卻絲毫不猶豫。3月上旬融創(chuàng)中國(guó)和綠城房產(chǎn)聯(lián)合發(fā)布公告，擬斥資90.19億元通過(guò)收購(gòu)公司股權(quán)，購(gòu)入9個(gè)位于上海市黃浦區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目“豐盛皇朝”，這也是香港富豪鄭裕彤女婿、中國(guó)副主席杜惠愷在上海的私人項(xiàng)目。

     此外，、、廣東宏遠(yuǎn)等地產(chǎn)公司都在3月份通過(guò)收購(gòu)的方式，增加土地儲(chǔ)備。僅3月26日~30日，通過(guò)公告的項(xiàng)目并購(gòu)案例就有4個(gè)，而同期卻鮮有通過(guò)土地公開(kāi)市場(chǎng)新增土地儲(chǔ)備的公告。

     孫宏斌透露說(shuō)，與土地公開(kāi)市場(chǎng)相比，目前通過(guò)并購(gòu)取得項(xiàng)目的機(jī)會(huì)更多一些。事實(shí)上，融創(chuàng)收購(gòu)的豐盛皇朝項(xiàng)目，折合單價(jià)不到2萬(wàn)元/平方米，目前該項(xiàng)目在售的公寓售價(jià)已經(jīng)達(dá)到6萬(wàn)元/平方米。

     部分房企去存貨壓力加大/

     據(jù)悉，目前有意愿出售項(xiàng)目的地產(chǎn)商不在少數(shù)。

     瑞安建業(yè)董事總經(jīng)理兼行政總裁黃勤道在2012年度業(yè)績(jī)電話(huà)會(huì)議上表示，內(nèi)地樓市政策對(duì)地產(chǎn)商確有影響，且公司部分項(xiàng)目亦非面向剛需。為避免繼續(xù)面對(duì)不同的樓市周期，公司希望若價(jià)錢(qián)合適，可盡快將手中的地產(chǎn)項(xiàng)目套現(xiàn)，包括拆售或整體出售。

     瑞安建業(yè)公共關(guān)系部向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，出售資產(chǎn)的規(guī)模和進(jìn)度主要視市場(chǎng)情況而定，會(huì)考慮出價(jià)最好及最可靠的交易對(duì)手，為股東爭(zhēng)取最大利益。

     瑞安建業(yè)2012年業(yè)績(jī)公告顯示，截至2012年12月31日，公司已建成的待售物業(yè)總金額已由4.28億元上升至18.96億元。公司扣除預(yù)售款的短期負(fù)債有67億元，各類(lèi)現(xiàn)金相加卻只有30億元。在這樣的背景下，轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目減輕銷(xiāo)售壓力，顯然成為瑞安建業(yè)最明智的做法。

     瑞安建業(yè)2月28日公告稱(chēng)，公司全資附屬公司建裕興計(jì)劃以3億元轉(zhuǎn)讓2011年購(gòu)入的廣州番禺項(xiàng)目。

     雖然公司財(cái)務(wù)情況較2011年普遍有所改善，但缺錢(qián)并且項(xiàng)目銷(xiāo)售乏力的地產(chǎn)公司依然不少。例如，合生創(chuàng)展2012年業(yè)績(jī)顯示，公司已竣工未售物業(yè)賬面價(jià)值較前一年增加了28億元，增幅超過(guò)20%。

     即使被認(rèn)為財(cái)務(wù)比較穩(wěn)健的，其存貨中歸類(lèi)為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的已竣工物業(yè)也由2011年12月31日的24億元猛增至2012年底的112億元。

     事實(shí)上，已竣工物業(yè)滯銷(xiāo)的現(xiàn)象并不少見(jiàn)。以豐盛皇朝為例，盡管2011年就已經(jīng)開(kāi)始銷(xiāo)售，但截至目前銷(xiāo)售率不到1/3.

     蘭德咨詢(xún)有限公司總裁宋延慶說(shuō)，在樓盤(pán)滯銷(xiāo)的背景下，將項(xiàng)目低價(jià)轉(zhuǎn)讓給其他開(kāi)發(fā)企業(yè)，也許是處理滯銷(xiāo)樓盤(pán)的最好途徑。

     與此同時(shí)，大量已建成卻未消化的存貨，成為令部分房企非常頭疼的問(wèn)題。瑞安建業(yè)在公布年報(bào)時(shí)就明確，將會(huì)整體轉(zhuǎn)讓或折價(jià)散售一批。