? ? ?大量商鋪撤離

 

? ? ?位于上海打浦路區(qū)域的日月光，數(shù)年前開(kāi)業(yè)時(shí)也曾名噪一時(shí)，因?yàn)槌?jí)大的商業(yè)體量和優(yōu)良的地理位置，且靠近田子坊這個(gè)上海灘知名的文化旅游項(xiàng)目，因此在當(dāng)時(shí)備受關(guān)注。

 

? ? ?然而數(shù)年后，當(dāng)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者再度來(lái)到日月光時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)大量的商鋪已經(jīng)撤離，很多樓層約有一半的鋪位都用廣告紙圍起來(lái)，上面寫(xiě)著“即將開(kāi)業(yè)”的字樣，最令人印象深刻的當(dāng)數(shù)作為以數(shù)碼業(yè)態(tài)起家的日月光內(nèi)，目前幾乎已經(jīng)看不到數(shù)碼業(yè)態(tài)，除了大量正在調(diào)整的停業(yè)商鋪，僅有部分服飾、餐飲和兒童業(yè)態(tài)還在經(jīng)營(yíng)，但商場(chǎng)整體人氣慘淡。

 

? ? ?日月光內(nèi)的一位工作人員告訴記者，其實(shí)商場(chǎng)業(yè)態(tài)的調(diào)整已經(jīng)進(jìn)行了一段時(shí)間，基本上大量的數(shù)碼業(yè)態(tài)已經(jīng)撤出，一些生意不盡如人意的服飾品牌也撤離了，目前就剩下一些餐飲、兒童早教以及部分服飾店還在經(jīng)營(yíng)。

 

? ? ?“‘大換血’調(diào)整的原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)槿赵鹿獾纳忾L(zhǎng)期都不太好，這種情況下業(yè)主方肯定要另作其他打算。”上述工作人員透露。

 

? ? ?一位已經(jīng)撤離日月光的品牌商表示，其原本租賃了日月光的鋪位，生意并不太好，但勉強(qiáng)還能維持，然而由于在租約到期后，日月光調(diào)高了租金，而且日月光還重新規(guī)劃了整體業(yè)態(tài)的招商，因此雙方難以談攏而導(dǎo)致最后其退出日月光項(xiàng)目。

 

? ? ?有業(yè)界人士透露，數(shù)碼業(yè)態(tài)落寞后，日月光人氣很低，導(dǎo)致其他業(yè)態(tài)也受連累，但其部分商鋪的租金在續(xù)約時(shí)要求調(diào)價(jià)，的確導(dǎo)致了一些商戶(hù)的撤出，但最根本的還是日月光本身的整體轉(zhuǎn)型調(diào)整。

 

? ? ?硬傷與轉(zhuǎn)型

 

? ? ?公開(kāi)資料顯示，日月光集團(tuán)為大型半導(dǎo)體制造服務(wù)公司之一，專(zhuān)注于提供半導(dǎo)體客戶(hù)完整之封裝及測(cè)試服務(wù)，包括晶片前段測(cè)試及晶圓針測(cè)至后段之封裝、材料及成品測(cè)試的一元化服務(wù)。

 

? ? ?“應(yīng)該說(shuō)日月光集團(tuán)在數(shù)碼業(yè)界的地位不低，然而有時(shí)候優(yōu)勢(shì)也會(huì)變?yōu)榱觿?shì)，其在數(shù)碼業(yè)態(tài)很強(qiáng)大，但該集團(tuán)并不懂得商業(yè)運(yùn)作，其此前幾乎并未涉足過(guò)零售業(yè)，其在上海開(kāi)設(shè)日月光購(gòu)物中心后，自然大量引入了數(shù)碼產(chǎn)品，卻在其他業(yè)態(tài)的招商布局上完全沒(méi)有概念，導(dǎo)致業(yè)態(tài)布局過(guò)偏，不夠平衡。要知道購(gòu)物中心需要服飾、餐飲、體驗(yàn)、兒童、娛樂(lè)等多種配合，還很講究主力店的引入，這些都是日月光不太懂得的。”有接近人士透露。

 

? ? ?“雪上加霜”的是，數(shù)碼實(shí)體店備受網(wǎng)購(gòu)和海外代購(gòu)沖擊，比如近期太平洋數(shù)碼的停業(yè)調(diào)整等，這令最初以數(shù)碼為主要業(yè)態(tài)的日月光毫無(wú)優(yōu)勢(shì)可言。

 

? ? ?“日月光還有一個(gè)硬傷——?jiǎng)泳€(xiàn)，商場(chǎng)最重要因素之一就是動(dòng)線(xiàn)，好的動(dòng)線(xiàn)可以引入客流增加消費(fèi)額，反之則降低客流影響生意。日月光如此大體量，其動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)卻不科學(xué)，通常客人走著走著就沒(méi)有了方向感，視野也不通透，流失客源。”RET睿意德商業(yè)服務(wù)部董事杜斌分析。

 

? ? ?如此窘境之下，日月光決定轉(zhuǎn)型。

 

? ? ?“日月光方面發(fā)現(xiàn)，數(shù)碼業(yè)態(tài)已落寞，肯定要做減法，但餐飲這類(lèi)聚集人氣的業(yè)態(tài)可以大量引入，因此其重新招商，將數(shù)碼和部分服飾去除調(diào)整后，由餐飲取代入駐，并配以目的性消費(fèi)的兒童業(yè)態(tài)，增加家庭客源。盡管目前還在重新調(diào)整中，但根據(jù)測(cè)算，日月光未來(lái)整體的租金可以提升。原本數(shù)碼業(yè)態(tài)租金可能只有每天10多元/平方米，而熱門(mén)餐飲的租金可達(dá)每天20多元至30元/平方米，其他業(yè)態(tài)甚至可達(dá)每天40多元/平方米，關(guān)鍵是可以帶來(lái)人氣。日月光的目標(biāo)是要在未來(lái)成為餐飲聚集地。”接近人士透露。

 

? ? ?值得注意的是，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，日月光能否轉(zhuǎn)型成功，還未可知。

 

? ? ?世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2014年至2016年，上海核心商圈的供應(yīng)量合計(jì)約63.5萬(wàn)平方米，而非核心商圈的供應(yīng)量約為272萬(wàn)平方米，是核心商圈的4.3倍。部分市中心的商業(yè)項(xiàng)目以重新定位調(diào)整的策略來(lái)面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的市場(chǎng)環(huán)境。目前上海已出讓土地的商業(yè)供應(yīng)總量超過(guò)400萬(wàn)平方米，其中，預(yù)計(jì)在2016年年底前開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目總量超過(guò)330萬(wàn)平方米。從歷史供應(yīng)數(shù)據(jù)來(lái)看，2000年至2013年，上海市的年平均零售物業(yè)供應(yīng)量為32.57萬(wàn)平方米；而2014年至2016年，年均零售物業(yè)供應(yīng)量將為112.29萬(wàn)平方米，是此前年份的3.4倍，市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)井噴。雖然市場(chǎng)供應(yīng)的突然放量將會(huì)導(dǎo)致一些項(xiàng)目延遲開(kāi)業(yè)，但零售物業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈是不爭(zhēng)的事實(shí)，如此巨大的供應(yīng)量投放市場(chǎng)后，需要較長(zhǎng)一段時(shí)間的消化。